Квалификационный экзамен сдан!
Загляните в полезное
Задайте вопрос в info@rp-ocenka.ru
Бесплатная консультация
Ежедневно 10:00 - 19:00
Подольск +7 / 495 / 152-07-37 +7 / 925 / 004-39-28
Бесплатный звонок
  • Доставка отчета СДЭК: Москва и МО бесплатно!

Федеральный стандарт оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)»

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»[1], «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» [2], «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» [3], «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) [4] и определяет требования к проведению оценки объекта (далее также имущества, актива), являющегося предметом залога или планируемого к передаче в качестве обеспечения в виде залога по предполагаемым или существующим денежным обязательствам (далее — целей залога).

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при оценке для целей залога, включая оценку для целей ипотечного кредитования. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует при оценке для целей залога требования и процедуры, установленные Федеральными стандартами оценки.

II. Объект оценки

3. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под объектом оценки понимаются объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте, и залог которых не запрещен действующим законодательством.

III. Общие требования к проведению оценки для целей залога

4. Допускается заключение договора на проведение оценки с множественностью лиц, в том числе сторонами которого являются оценщик, собственник объекта оценки, лицо, заинтересованное в приобретении объекта оценки на заемные средства и залогодержатель (далее — залогодержатель). заказчиком оценки может выступать собственник объекта оценки либо лицо, им уполномоченное (далее – собственник, заказчик), а также предполагаемый или настоящий залогодержатель.

5. В случае если договор заключается между оценщиком и собственником, оценщик вправе проинформировать собственника о возможных специальных требованиях, дополнительных по отношению к настоящему федеральному стандарту и не противоречащих ему, со стороны предполагаемого или настоящего залогодержателя объекта оценки. Оценщик вправе учесть специальные требования потенциального залогодержателя при проведении оценки в целях залога в случае если указанные требования не противоречат настоящему Федеральному стандарту оценки и иным федеральным стандартам оценки.

6. В случае если в задании на оценку указан предполагаемый или настоящий залогодержатель и при наличии у него специальных требований, предъявляемых к оценке в целях залога, не противоречащих требованиям федеральных стандартов оценки и законодательству и являющихся публичными, оценщик должен проинформировать заказчика о наличии таких специальных требований.

7. Факт не предоставления заказчиком материалов и информации, предусмотренных заданием на оценку может являться основанием для расторжения договора на оценку.

8. В процессе проведения оценки оценщик может предоставлять рабочие материалы для предварительного изучения и обсуждения сторонами договора в формате, предусмотренном условиями договора.

9. Для целей настоящего Федерального стандарта, при определении стоимости в целях залога определяется рыночная стоимость. При наличии соответствующих требований в задании на оценку, в дополнение к рыночной стоимости могут определяться инвестиционная и (или) ликвидационная стоимости.

10. При оценке имущества, входящего в состав комплексов имущества необходимо проведение анализа возможности независимого функционирования и реализации имущества отдельно от иных активов, входящих в состав комплекса имущества.

11. При оценке имущества, являющегося частью комплекса имущества исходя из допущения, что реализация данного имущества будет проводиться в составе комплекса имущества, стоимость объекта оценки определяется как часть в стоимости комплекса имущества, приходящаяся на оцениваемое имущество при реализации всего комплекса имущества по рыночной стоимости. Данное допущение указывается в задании на оценку. Стоимость специализированного имущества (имущество, которое, в силу уникального назначения, состава, размера или конструкции, местоположения или иных факторов, не может быть реализовано отдельно от комплекса, в составе которого оно используется) определяется как часть в стоимости комплекса имущества.

12. Отчет об оценке должен содержать следующие результаты:

стоимость (стоимости) объекта оценки в соответствии с видами стоимости, установленными требованиями настоящего Федерального стандарта;

В отдельном разделе отчета приводятся:

  • выводы о ликвидности объекта оценки, приводимые в отдельном;
  • иные расчетные величины, выводы и рекомендации, подготовленные оценщиком в соответствии с заданием на оценку.

Выводы о ликвидности объекта оценки в обязательном порядке присутствуют в отчете, но не рассматриваются как результат оценки в понимании требований федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

13. В качестве характеристики ликвидности объекта оценки в отчете указывается типичный (расчетный) срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости. В случае оценки специализированного имущества как части комплекса имущества, ликвидность такого имущества может быть определена как ликвидность комплекса имущества, составной частью которого оно является. Данное допущение указывается в задании на оценку и отчете об оценке.

При определении ликвидности объекта оценки, оценщик должен обосновать сделанные выводы приведением результатов анализа существенных факторов, влияющих на ликвидность объекта и сроки его рыночной экспозиции.

14. Задание на оценку должно содержать следующую, дополнительную к указанной в пункте 17 федерального стандарта оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», а также разделе IV Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) информацию:

  • особенности проведения осмотра объекта оценки либо основания, объективно препятствующие проведению осмотра объекта, если таковые существуют;
  • порядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки материалов и информации;
  • необходимость привлечения отраслевых экспертов (специалистов, обладающих необходимыми профессиональными компетенциями в вопросах, требующих анализа при проведении оценки). Если на этапе подготовки задания на оценку любой из сторон договора определена (выявлена) необходимость привлечения отраслевых экспертов, то такое условие должно быть включено в задание на оценку.

15. Оценщик вправе самостоятельно выбирать методы оценки.
При построении макроэкономических прогнозов оценщику рекомендовано руководствоваться прогнозами макроэкономических показателей ведущих аналитических агентств или государственных ведомств. Использование в отчете данных макроэкономических прогнозов из различных источников должно быть обосновано оценщиком.

16. При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода оценщик должен привести в Отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. При согласовании существенно отличающихся результатов оценки, полученных различными подходами или методами необходимо провести анализ и установить причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ интервала результата, полученного при применении другого подхода. Взвешивание результатов в таком случае не допускается. В отчете приводится результат, признаваемый оценщиком как итоговый. Результаты, полученные иными подходами вместе с выводами о причине расхождений также должны присутствовать в отчете.

IV. Допущения и ограничения при оценке для целей залога

17. Допущения и ограничения, используемые при проведении оценки должны соответствовать требованиям настоящего Федерального стандарта. Возможно установление дополнительных допущений и ограничений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки. Такие допущения должны быть согласованы всеми сторонами договора. Все допущения и ограничения должны отражаться оценщиком в отчете.

18. допущения, применяемые в оценке в отношении перспектив развития объекта оценки, должны быть обоснованы рыночными данными и тенденциями. Использование прогнозных данных заказчика или менеджмента собственника без проверки их осуществимости и соответствия независимым от заказчика рыночным данным не допускается.

19. При построении прогнозов на основе нескольких сценариев или аналитических данных оценщику рекомендуется воздерживаться от использования наиболее оптимистичных прогнозов и ориентироваться на наиболее обоснованные варианты.

20. Все преимущества, существующие у собственника в отношении объекта оценки и условий владения и пользования объектом, отличающиеся от рыночных условий, не могут учитываться при оценке для целей залога, если они не сохранятся бесспорно при переходе права собственности на объект оценки иному лицу.

21. Все обременения, сервитуты и забалансовые обязательства, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, должны учитываться при проведении оценки. Требования к учету влияния данных факторов на стоимость объекта оценки указываются в задании на оценку. В случае выявления обременений до момента подписания договора на оценку, оценщик обязан проинформировать об этом стороны договора и указать факт наличия обременений в задании на оценку. В случае выявления обременений в процессе оценки, оценщик обязан указать факт наличия обременений в отчете в безусловном порядке и учесть их в расчетах, в случае если иное не указано в задании на оценку.

22. Проведение оценки объекта в предположении его использования не по текущему назначению подлежит обязательному согласованию со сторонами договора и включается в задание на оценку. При оценке объекта в предположении изменения его текущего использования все затраты, необходимые для реализации альтернативного использования, подлежат обязательному учету.

23. При необходимости проведения исследований, требующих специальных знаний, обязательно привлечение отраслевых экспертов, обладающих такими знаниями. Оценщик обязан проинформировать заказчика о невозможности проведения оценки без привлечения отраслевых экспертов. Необходимость привлечения консультантов или экспертов указывается в задании на оценку.

V. Независимость мнения оценщика

24. Оценщик обязан сохранять независимость и объективность профессионального мнения в любых обстоятельствах.

25. Под угрозой независимости следует понимать ситуацию оказания давления субъективного характера на мнение оценщика, подразумевающее угрозу немотивированного отказа в приемке отчета, в выплате вознаграждения или установления зависимости его размера и сроков выплаты от результатов оценки. Размер и сроки вsплаты вознаграждения оценщику не могут каким-либо образом влиять на результат оценки.

26. При возникновении угрозы независимости и объективности мнения оценщика, оценщик обязан в письменной форме сообщить об этом всем сторонам договора. Если угроза независимости и объективности мнения оценщика не может быть устранена, оценщику следует отказаться от проведения оценки и проинформировать о причинах отказа стороны договора.

27. В процессе проведения оценки и приемки отчета возможны консультации оценщика как с заказчиком, так и с залогодержателем. Наличие мотивированных мнений любой из сторон относительно обоснованности и правомерности выводов и применяемых допущений, корректности используемой информации и иных вопросов, касающихся соблюдения оценщиком требований стандартов и задания на оценку, не создает угрозу независимости мнения оценщика и является частью обычного ведения дел.

VI. Специальные требования при оценке для целей залога

28. При определении ликвидационной стоимости в качестве фактора вынужденной продажи объекта и при выборе срока экспозиции следует рассматривать условия реализации объекта, соответствующие процедурам обращения взыскания на предмет залога, установленные действующим на дату оценки законодательством. На основе имеющейся информации об объекте оценки могут быть выбраны иные факторы вынужденной продажи и предполагаемые ограничения в сроке экспозиции объекта на открытом рынке. Такие факторы и ограничения подлежат обоснованию и в обязательном порядке указываются в отчете об оценке.

29. При оценке объектов предполагаемых к созданию или находящихся в процессе создания, при определении рыночной стоимости объектов в состоянии на дату оценки при отсутствии допущения об изменении использования объекта, в соответствие с условиями договора, может дополнительно определяться рыночная стоимость с учетом допущения о завершенности объекта на дату оценки.

30. Заказчик оценки либо залогодержатель вправе, по согласованию с оценщиком, включить в задание на оценку дополнительный объем исследований, предполагающий получение оценщиком дополнительных к упомянутым в настоящем стандарте результатам оценки расчетных величин, например, прогноз изменения стоимости объекта в будущем или размер затрат, необходимых при обращении взыскания на объект оценки. Расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований включаются в отчет, но не рассматриваются как результат оценки в понимании требований «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

Наши уважаемые партнеры